毛大庆:共享经济与城市空间的价值创造

商业地产“小贝壳”优铺力邀北京150家商办代理公司和经纪公司，签约组建“北京商办销售招商战略联盟”，优铺董事长陈云峰一年如一日整合优铺商学院200家来自全国各地的商办代理公司和经纪公司，中国商业地产MLS呼之欲出。

4月24日，2019北京商办市场趋势高峰论坛在北京华贸优客工场举办。优客工场创始人兼董事长毛大庆以优铺董事的身份出席会议，并带来《共享经济与城市空间的价值创造》的精彩演讲。

优客工场创始人兼董事长、优铺董事毛大庆

会议上，毛大庆讲到共享经济更像是一个世界观，他告诉我该用什么样的方式，跟我们的主流人群、消费人群去做互动。近年来，中国共享经济保持良好发展态势，在经济社会发展中“生力军”作用愈发明显。

一是发展质量和规模快速提升，我国已成为全球较大的共享经济市场，2018年交易总规模接近4.8万亿元，带动海量分散资源的高效对接。

二是持续稳定和扩大就业，2018年共享经济领域服务提供人数达到7500万人，平台就业人数近600万人，继续保持高速增长。

三是推动公共服务均等化，共享医疗、共享教育等迅速发展，有效弥补了传统公共服务在部分群体和部分区域的覆盖缺失。

四是与实体经济的融合加快，2018年非金融共享市场交易规模接近3万亿元，增长超过40%，产能共享等正在逐步成为共享经济的主阵地。

以下是毛大庆演讲原文：

由于移动互联的能力，共享经济确实越来越强，尤其做房地产，做不动产的人，我们原来着眼的都是房子，不太愿意着眼于人，因为人是最麻烦的。但实际我们必须研究用户的行为方式，用户的诉求。当用户发生了根本性变化，大家之间的交互和之间的生产关系也在发生变化。

因为移动互联网，大家对信息的掌握，越来越普遍，共享经济已经深入到社会任何一个角度。数据表明，2018年共享经济的总规模达到4.8万亿，全年线上支付的总额15.7万亿，超过了房地产的总销售额。房地产销售额较高的一年是14.6万亿，现在支付方式已经被互联网改变，共享变成非常重要的社会变化。

共享核心是信息的高度匹配。共享主要是利用闲置、盘活存量，优化配置，包括陈云峰在做的优铺宝，我的优客工场，还有贝壳，都在创造新型社会消费观念和风尚。共享经济推动三大社会变革：个人技能崛起、 诞生新型组织体系、个人信用体系建立。

资产最优配置释放社会价值

大家非常重视随机协作的可能性。无论是房子，还是其他固定产品，能不能让用户觉得他在这里面有可以随机的协作，是产业互联网和工业互联网非常重要的一点。闲置资源转化为稀缺资源，所以，闲置资源变稀缺资源是我们这些做运营人必须掌握的本领。

个人价值被释放。这个逻辑思维里面很多人都是个人和逻辑思维之间的关系，我们上海有一个用户，790人的公司租我们的地方，这是什么公司？策展公司。而这个公司实际真正的劳动关系的职工只有四个人，剩下的全部是平台协作的员工，跟他没有劳动关系的，所得税都不交。

这是什么关系？这是平台关系，不是雇佣关系。有协作类的企业越来越复杂，怎么用楼宇匹配他们的使用，分布式协作成为潮流。

资源盘活。资源盘活的案例特别多，远远不止是楼宇，我们细数一下全世界的共享经济五花八门。

例如GitHub是基于共享经济思维形成的代码分享平台，外包式合作将成为企业运营过程中的主流；

Walmart在与电商巨头亚马逊的竞争过程中，为弥补物流劣势设计出，消费者共享递送的新模式，即请实体店消费者顺路为线上消费者送货；

Infostellar卫星共享平台，拥有强大的专业技术背景和连接全球卫星运营商、天线运营。

赋能闲置资产已成趋势，比如闲鱼，推动了闲置物品的流通，一方面变闲为现，同时倡导节约型社会的建设；

滴滴通过改变传统打车方式，线上线下融合，挖掘大量闲置私人轿车及司机资源，解决城市出行难题；

优客工场将闲置商办楼宇整体改造为独具特色的共享办公空间，提供整合拎包入驻式办公体验，集灵活性与舒适性于一体的新型办公模式。

赋能闲置资产已成趋势

有三件事一直在发生着变化，一是人在变化，一是城市更新的要求，三是技术在变化。

每个人都认为自己是C位

人有什么变化。人的独立性和人的消费自主性，以及人的消费取向都在发生非常大的变化。中国的人口结构，关注到有两批人的变化是最有意思。一批是1966-1974出生的2.94亿人口，现在大概是53-45岁。

我们倒推20年，这批人包括我、陈云峰，我们在33-25岁的时候干了什么？那时候是房地产较高峰，2.94亿人在33-25岁之间的年龄，这些人托起了中国整个消费的高峰，消费了基础消费，满足了生产条件的基本改善，满足了财富的原始积累，满足了排名前列桶金，满足了家族命运的改变，这一批人对中国的城市化进程功不可没。

但是这一批人不是互联网的原著民，这一批人上小学时代还没有计算机，但是这批人很伟大。

我们再看到15年以后，就是2034年，这2.94亿人，集中变成了68-60岁的人，15年以后，这3亿人全部超过60岁，我们中国一下多了近3个亿的60岁以上人口，再加上以前没死的，5个亿，可能还不止5个亿。这一帮人的消费，现在可以考虑做养老，等着他们自投罗网。

新消费图层

第二个人口高峰，是1985-1996的1.84亿人，这1.84亿人是真正的互联网的原著民，是数字时代原著民，他们大概三年级的时候就已经开始用计算机。这批人是互联网的特别应用着，熟练应用者，这一批人的根本消费逻辑和前面完全不同。

这1.84亿的人会创造新的巨大的财富，他们带着互联的思维、信息经济的思维。我们今天说的任何话，做的任何事，不是瞄准这部分人的消费行为做的都没有用。

第二在这个逻辑下，中国的消费群体非常清晰的出现四种人：

排名前列种人，新的C位新老人，他们达到法定退休年龄却自愿工作，参与社会活动的老年人。消费能力强，追求高品质生活方式。

第二类是新青年，未来20年中国较具消费力的群体，以95后、00后为主体。这些新青年，是今天我们商办物业的主要消费人群。拼多多、斗鱼、喜茶等都跟这帮人有关系，他们携带大流量，是大客户群。90后的这个消费能力，是80后的平均3倍。

第三类是新蓝领，这一批人是送快递的、维修的，家政服务的，网约车司机，以服务业为主，这帮人有巨大的消费潜力。

第四类是新农人，以科技赋能农业，从城市回归田园，颠覆传统农业模式的创业人群。

2018年，国家发生了很大的变化，三驾马车架构已经变成，消费是中国经济增长的排名前列动力，消费里面的排名前列贡献是服务性支出，服务性的业态引领中国的经济增长。

消费是中国经济增长的排名前列动力

效益消费类产品包括了供应链、电子、商务、数字消费、企业服务、城市新型消费业态，城市新型消费业态这里面包含了很多跟商办相关的事，包括联合办公也是新型消费业态，这都成为国家GDP的主要贡献者。

消费地域下沉，消费人群升级。去除房租，一、二、三线城市居民的可支配收入非常接近，在2500—2900元之间，从可支配收入的角度来看，三线城市其实并不比一、二线城市差，低线城市的社会零售总额增速达到12%~13%，在整体上，低线城市的社会零售总额占比达63%。

随着互联网和电商向低线城市的渗透，低线城市的消费人群，能够接触到很多过去接触不到的商品和服务。

中国城市化率逐年提升，人口从农村转移到城市，预计在2022年，城市化率将达到 63.5%。在老龄化日趋严重的当下，城市的新鲜血液源源不断，为城市更新提供了强大的发展基础。