走红的联合办公,逆袭的地产商业

在商业地产领域，“联合办公”概念开始走红

所谓联合办公，就是企业以工位、小时等“零租”方式，租下办公场地。由于这种形式吸引的多是创业企业、小微企业，提供“联合办公”空间，除了必要的场地和办公桌椅外，还设有大量的公共交流空间，以及金融、法律、IT和设施等配套服务，某种程度上与时下热炒的“众创空间”叠合。一些最时髦的“联合办公”，立志要打造企业间的“生态圈”，通俗地说，就是规模做大以后，在其空间办公的企业，可以成为服务对象，形成产业链，激发出更多创造力。

不难理解，“联合办公”作为一种新的运营模式，有可能成为商业地产冲出窘境的一个突破点。已有的一些例子亦能印证，原本死气沉沉的业态改制为“联合办公”后，的确焕发活力，人气十足。

共享逻辑下，将一个载体较大程度被利用，便利了用户，也较大程度发挥了产品的价值。

而共享逻辑渗透到房地产领域里，演变成了联合办公、分时酒店等模式，给到地产人不同的观念革新。

目前，多家房地产企业已经或宣称要进入这一行业。最常见的就是与“联合办公”运营商合作，改造自己旗下商业地产——把传统的办公楼乃至商场、超市，按照“联合办公”模式重新装修。也有人选择与政府合作，部分三四线城市政府，将闲置楼宇提供给“联合办公”企业，价格极低，甚至无偿。

但是否真的能靠“联合办公”来解救商业地产库存?或者说，不断进入“联合办公”市场的开发商、运营商，是否能得偿所愿、盘活资产?

看似只是改改装修、搭搭平台，其实“联合办公”运营，实打实地是门技术活。不止一家业内先进品牌的负责人表示，“联合办公”依赖互联网而生，本质上是通过强大的信息系统，提高单位面积的产出效率——这样才能做到降低收费门槛、服务创业者。而且，“联合办公”唯有达到一定规模，才能充分发挥“生态圈”“产业链”优势。“规模”得多大?几家先进品牌，把数字定在“50家门店”“10万个工位”，这绝不是一个小数字。

长远来看，“联合办公”会发展成为商业地产的一个重要分支。但如今，几家大公司、大品牌已在这个领域“卡位”，入门门槛已经抬高。对这些品牌来说，优先考虑的仍是一线城市中心位置的好物业。

咖跨界联合办公领域的版图上，有三家公司是不得不提的，他们分别是URWORK、SOHO3Q、氪空间。

优客工场：中国联合办公独角兽 

在“双创”和房地产去库存的背景下，优客工场作为中国联合办公行业的先行者，在规模和发展速度上都做到了行业排名前列，它不仅颠覆传统办公模式，更是将先进的联合办公商业模式进行了中国式的落地和改良，并且在快速扩张过程中塑造了独特的品牌IP，创造了独特的房地产生态社群运营理念，是中国联合办公行业的标杆。

毛大庆是中国联合办公市场的代言人，正是他的传播和引领让联合办公的概念在国内广为人知，可以说他市场奠基者。URWORK凭借毛大庆在地产圈的影响力，开设空间所需要的物业已有鸿坤地产、阳光100置业等与之绑定合作，在创投机构方面又有红杉、真格、诺亚、创工等支持，可谓软、硬件条件都非常纯熟。

2016年11月底，距天安门5公里的东四九条88号首次对外开放。由一间废弃的酱油厂改造的联合办公空间，是优客工厂创始人毛大庆第二个创业项目：“5L meet共享际”的排名前列个落地项目。

“东四·共享际”定义为“联合办公、联合生活”，集合了联合公寓、办公、24小时无人超市、健身房、美食孵化器、Pop-up浮游之岛、露天花园等业态空间组合，致力于一站式解决办公、生活、社交等多种需求的城市空间。

优客工场成立于2015年4月，至今已完成6次融资，估值近70亿元，成为中国联合办公领域排名前列达到独角兽级别的企业。

支撑这种估值水平的，是其业务线结构及资产配置模式，即以品牌管理输出-租赁-物业资产为物理空间设置的主营业务线，与线上社群、生态投资等辅助业务线之间，以层次清晰而高度互补的组合，构造办公及生活服务闭环。

毛大庆说：“在硅谷，兴起很多的城市更新的改造项目，把购物中心改造成可以居住、办公、娱乐的地方，营运了后互联网时代社群经济下的新的商业模式。“

“联合办公+公寓+生活+吸纳库存资产”一个项目把时髦的生活办公都囊括其中。面向城市创造力阶层的小型生活综合体。如今将办公、生活、社交娱乐整合在一起，已经成为联合办公的新玩法。

对于入驻联合办公空间的初创团队而言，这才是千金难买的“服务”。作为万科前高级副总裁，毛大庆的资本朋友圈不仅庞大，且个个名声震天：红杉资本、真格基金、领势投资、中投汉富、诺亚财富、亿润投资、创新工场、高榕、方正合生、清控科创、中城投资等。

联合办公是房企消化商业地产库存的新途径。以优客工场为例，单其首期在北京选址就有13个项目，包括鸿坤花语墅、峰创科技园、鸿坤金融谷、鸿坤理想城、万科台湖新城、西安万科城、朝阳阳光100等，分别涉及鸿坤地产、万科集团、阳光100置地等房企的物业，凭借优客工场的影响力，足以使条件较差的存量物业得到很好的开发，在一定程度上消化开发商的库存。

不少人把毛大庆的成功归结于其在万科的履历，但在商言商，只有圈内人才会懂：除去万科的背景，要想拿到地、拿到合作、拿到融资，全都得靠自身资源整合的能力和项目的说服力。当然，毛大庆的创业家人格IP，是这家创新公司快速发展的关键。

与优客工场和共享际合作新的城市生活集群业态，为首创置业一部分原有资产，寻找到了新的出路。开发商有存量，要盘活，要创新；毛大庆们有产品，运营能力，那么这种轻重结合，为未来持有型资产的运营创造了新的业务模型。

一个新事物的出现，总是会伴随着诸多的质疑，联合办公也是一样，最多的质疑是关于是否能盈利的问题。毛大庆却表示，现在谈利率、净利润为时过早。谈的应该是社群、流量，当流量和社群足够扎实的时候，毛利率一定会逐渐上涨的。而主题化、规模化、生态系统等多元化将是联合办公未来的发展趋势。

栽植苗木，三分靠种，七分靠养。优客工场还在品牌推广、商务拓展、空间使用方面进行“精耕细作”。

毛大庆说，开发商来做联合办公并不割裂，反而有一定优势，把原来盖房的土地，变成生产资料，把产业链继续下去，本身就是在传统业务上的创新和突破。

SOHO3Q轻资产做联合办公

潘石屹是地产圈是内排名前列涉足联合办公的开发商，在优客工场尚未落地成型的时候，他已经在北京做出了联合办公产品，引发社会各界的高度关注，可以说他是市场先锋。SOHO3Q是自有物业，本身又是甲级写字楼开发大拿，做纯粹的联合办公空间轻而易举。

2015年，潘石屹开始推出名为“SOHO 3Q”的新产品，主打共享（联合）办公空间。到2016年底，SOHO 3Q平均出租率达85％。租户群涉及Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等互联网和高科技公司。

为什么要做SOHO 3Q？潘石屹曾讲过，做单一的产品很难成功，比如做单一的商业写字楼或单一的孵化器聚集的都是相同的一批人，就好比把李开复、徐小平和沈南鹏聚集在一起，不会产生更大的效果，他要做的事情是把产业链上不同的企业、不同的人聚集在一起，让这些企业彼此形成一个生态环境，这样的产品成功几率就大得多了。

说到向美国学习，潘石屹称在SOHO推出3Q之前，他为寻找灵感，曾一度在国外考察，拜访过Google、Facebook等知名互联网公司，不过最让他震撼的是Uber和Airbnb。

“这两家公司的模式都是颠覆性的，Uber没有一辆车，Airbnb没有一套房，通过互联网技术手段，打通了推广、销售、激励刺激等环节，闲置资源得到高效整合。”潘石屹说，“中国不缺商业，不缺办公楼，缺的是把这些资源很好的利用起来。”

SOHO 3Q的共享理念正是来自Uber和Airbnb，在其官网视频介绍中又称是“为有志向的年轻人所搭建的空间。”

市面上，与SOHO 3Q业务模式类似的同行有WeWork与优客工场。如今WeWork估值约200亿美元，并已正式进军中国。优客工场则已将触角伸至美国、新加坡、以色列，尽管拓展方向不同，SOHO 3Q同样被认为潜力巨大。

房企凭借对办公楼的建造和装修成本控制的优势，以及对物业招商运营的经验，涉足运作模式清晰、介入门槛低、资金需求少、无技术壁垒、可快速复制的联合办公领域是比较容易的。用潘石屹的话来解释就是：传统房地产的路越走越窄，库存不断攀升，写字楼空置率越来越高，所以才打造联合办公空间把社会上、城市里面闲置的、利用率不高的物业充分地利用起来。

SOHO 3Q与其他创客空间不同之处还在于自建直营，要扩张，未来也将与开发商合作复制3Q。而非开发商牵头的创客空间多是与商业地产基金或开发商合作，选择城市规划中新建的地标建筑，以低于市场价10%左右的折扣租用1-2层楼面，分割为可定制并且社交功能齐全的工作空间，以远高于同业的价格租给各种创业公司。

潘石屹曾经表示，希望将SOHO中国转型成为一家互联网公司，做轻资产运营，到2017年，SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。但在今年3月举行的SOHO中国2016年业绩报告会上，当被问到已经诞生两年的SOHO 3Q具体营业额时，SOHO中国方面并没有给出明确地回复。

氪空间：轻资产+服务

氪空间是36氪旗下的创业孵化器，它所在的联合办公行业，是办公空间维度的共享，可以说他是市场新锐，借助在北上深等地的地产资源，轻松进入一线城市，也非常幸运的受到了很多年轻群体的支持，在整个共享经济体系之下，空间共享是比较小的一部分，我认为它是最有代表性的一部分。

一个盈余物品的价值有限，通过分享、共享的方式，它会产生价值溢价，如何判断一个东西是否是共享经济呢？要看它的所有者是谁，以及他是否给所有者、使用者带来了增值的价值。以氪空间所在的联合办公行业为例，我们通过对存量物业的合理运营，创造了非常大的价值。

图：氪空间上海·田林社区

氪空间走的是轻资产模式，我们从物业主手中拿到物业，对其进行更新改造，让它更符合区域发展需求，更符合创新创业主体、年轻群体的办公需求。

一方面，我们以长期租赁的模式，帮助物业主缓解了空窗期、免租期、装修等压力，直接带来了他收入的增值，同时，通过构建社群生态，带动同一物业的其他层，或者周边物业的价值增长；另一方面，我们为使用者带来了高性价比的办公方式，即便你只有一个人在创业，也可以享受一个独立、舒适的办公环境，价格透明，租赁方式也非常灵活，除此之外，还有非常多的增值服务帮助他们成长。

可以挖掘和创造超乎预期的价值，这是共享经济的重要意义所在，它的呈现形式可能多种多样，但未来趋势一定会包含两个维度：有形的共享和无形的共享。对于氪空间而言就是，有形的线下物理空间的充分共享，和无形的资源、信息的共享。

线下，假设一个会员在氪空间拥有一个6人间的办公室，可能只有四五十平，但是他可以共享400平的共享大厅，在那里接洽休闲，那个区域会非常舒适，还可以共享会议室、路演厅等区域，这是线下。

图：氪空间北京·酒仙桥社区活动现场

联合办公的氛围带动，可提携商务写字楼的入驻人气。随着联合办公新势力的壮大，更加现代化的商务办公理念和风格越发深入人心，其创业氛围、社群形式、产业链生态等方面的优势日益凸显。目前在美国旧金山，联合办公已经开始与购物中心等其他业态进行融合，打造创新性的“前店后办”综合商务空间。风潮一旦形成，联合办公将起到很好的氛围带动作用，并助推周边写字楼入驻率的提升，这也是消化库存的一个渠道。

物理空间有限，无形的资源、信息的共享是无限的，在氪空间，所有会员，无论是代表个人还是所属企业，他们的信息、资源在氪空间得到了充分的展示，推动着非常多的合作、交流在空间发生，也就是我们所说的联合办公的社群生态，我们聚集了一批优秀的人，资源和信息的充分共享让他们在这个空间里走的更快。

这才是真正意义上的共享经济，带来的是社会价值。

无论是何版本的WeWork，都是主打创业群体。国内这些联合办公空间的发展主要呈现两大趋势：一是含有创业、产业孵化属性的众创空间模式，典型代表为毛大庆的优客工场和洪泰创新空间。二是以灵活性为主要特点的服务式短租模式，典型代表为SOHO 3Q，租期灵活、配套健全，适用于个人工作室和早期创业团队。

开发商做共享空间的逻辑，是商业地产价值的升级。

目前，国内商业地产普遍面临这销售困境，传统的运营无法产生更高价值。无论写字楼、酒店还是购物中心，都遭遇严重同质化的困境，行业出现存量过剩、消化困难的问题。因此，需要向新经济靠拢，希望用新经济的估值逻辑，来拯救几乎要被资本抛弃的存量资产。

联合办公的基础是商业地产空间，而实体空间就必须实现不动产的资产价值，不管联合办公自身的模式如何，商业地产追求资产价值的增值，业主必然要求联合办公运营商支付逐步提升的基础租金水平，这是跟联合办公的商业模式无关的。

更加优质的办公体验、智能化的办公管理、多样化的企业增值服务、这些都是手段。联合办公运营商的核心能力是通过空间运营来构建空间与人的关系链条，继而衍生增值服务。

随着房地产行业开始跨入白银时代，商业地产受到新兴业态的严重冲击，办公物业方面的产能过剩形势严峻，存量房市场将取代新房市场成为市场交易主体，中国房地产行业的价值重心已经逐渐由房地产开发转向存量物业的价值整合和去化。

而联合办公模式的出现，便成为开发商去库存的一个途径，以及房企转型轻资产运营的一种尝试，两大产业逐渐形成融合趋势。

联合办公是房企转型轻资产运营的新尝试。在众多房企的业态转型过程中，尤其是主打商业地产的万达集团，已将轻资产运营看做是转型升级的良好抓手，而在租赁经营的联合办公领域轻资产是完全可以做到的。

如果说联合办公有利于盘活商业地产，人们还是比较容易理解的，但是在盘活工业地产方面该怎么解释呢？在许多城市“退二进三”的进程中，有些旧工业用地上的建筑被遗留下来，这些地块很多区位良好、交通便利，建筑物可以改造成为新商业物业，与目前的共享办公市场相当合拍，适合联合办公领域需求。

中国的联合办公行业尚在起步阶段，未来会有更多人“钻进来”，也会有许多人“爬出去”。地产系联合办公未来的发展空间很大，同时危险系数也高，只有牢牢扼住共享经济的脉搏，将物理空间的共享升华为精神层面的共享，才能更好地找到价值所在和市场空间。

联合办公运营的着眼点，不应该停留在房地产经营思维上，也可以是科技驱动的轻资产运营模式，其服务核心竞争力在于智能办公体系建设带来的服务体验升级、以及带来的运营成本降低，最终提高自身运营管理能力。

不论是联合办公的轻资产运营输出模式，还是追求规模效应下的企业服务增值模式，最终目标要打造的是空间与人之间的重度关联的关系链条。