颠覆性超级办公空间,联合办公是主流趋势

本文转载自：联合办公

泡着咖啡，看着窗外的街景，享受着开放式的 LOFT 创意办公空间。邻桌都是来自不同文化背景的创业者，随时碰撞激发事业灵感。这样乌托邦式的工作场景如今早已不算新鲜。

单纯提供一个物理办公卡位的商业写字楼，没有社群组织、创业服务和交流活动，都不算是联合办公空间。联合办公是创业者的天堂，当各种不同背景，不同想法的人聚集在一起，每个人都会被激发起自己的创造力。

在这种需求下，各种联合办公空间应运而生。

克而瑞调研报告显示，截至2017年年末，联合办公空间运营商数量已超4000家，提供超过10万张工位。这其中不乏知名者，如毛大庆创办的优客工场、潘石屹创办的SOHO 3Q、李开复创办的创新工场等。近日，优客工场和洪泰创新空间的战略合并，国内联合办公空间巨无霸也就此诞生。

共享经济下各类项目横空出世，其中低使用成本、高合作效率的联合办公空间亦是这一产业下的新增长点。此外，创新创业类项目顺应创新2.0时代，坚持政府引导和市场主导的战略，显然已蔚然成风。

联合办公空间较大的好处并不是培养一个更加健康的工作习惯，而是你能够跟你未来的合作伙伴，提前在一起工作并建立良好的往来关系。联合办公能够让人跟同一空间下不同公司的人，快速建立真实有价值的关系，而且并不像是在刻意建立关系网。

创业者可以在共进午餐，甚至是晚上一起喝啤酒的时候深入交谈，而非止步于表面。聊聊兴趣爱好，工作习惯，以及擅长和不擅长。在了解你的办公同伴以后，你便可以决定是否跟他们中的某一个人有进一步的合作关系，共同研发产品，或者共同创业。

现在很多的联合办公空间去效仿西方，硅谷这种联合办公和一些大的互联网企业的新式的办公环境，把原来的相对来说比较封闭乏味的，而且相对比较独立的这样一个空间给它打破这种界限，而且在style风格上面进行了一些新的尝试，加入了一些清新的互联网元素，这也是整个的生态逻辑的一个基本的一个发展模式。

随着房地产步入下半场成为共识，企业都不约而同将眼光盯在了房地产存量市场，从单一的开发销售模式转向联合办公、养老地产、教育等需要运营和服务的领域。其中，针对商业地产存量市场的连合办公模式，恰好赶上了“大众创业、万众创新”的政策风口，在这两年的崛起速度相当活跃。

事实上，联合办公从2015年兴起至今到现在一直是群雄并起，但目前在全国范围有影响力的不超过10家，市场是相对分散的，但也恰恰因为这个市场比较丰富，未来一段时间，联合办公相关企业与房地产的发展或将常态化。

很多的房地产企业，或者拥有商业地产业务的这样一个房地产企业，它们可以生产一些新的概念， 然后加入了一些设计感，然后把原来的商场改造成为一些适合未来的商业逻辑的。

这些项目中如SOHO中国的潘石屹，他其实就把原来的商业地产里面的商场的部分改造成所谓的联合办公空间，它的整个的逻辑其实是在不断的去供应新的增量产品，也会对以前的形态发生一些具体的改变。

联合办公空间运营的三个层次

排名前列个层次就是“中介模式”。所谓的“中介模式”，提供一种线上或者是线下的信息撮合为主要的，或者是核心业务的一个服务的模式，然后对商品的销售进行信息的对称撮合，从中赚取一定的收益。这样的一个变化都是一种相对来说比较轻的模式，这种新的模式是中介的这样一个撮合的模式，是整个的商业逻辑的一个基本的模式。

第二个层次“服务模式”，将这个空间进行深度的运营，而这种运营又分了两个层次，其中一个层次是比较简单的，就是通过联合办公做企业招商，招商完了之后联合办公进驻平台做运营管理，然后通过将整个的空间运营，收取物业空间的这种服务费。

相对轻的模式，这个模式的优势在于，就是可以不投入非常大的成本，但是它投入的是一种相对撮合交易，稍微重一点的就是要参与实体的运用，但实际上平台并不见得非常之投入大的资本，而且还有好处是旱涝保的，这种运营服务费用，而这种运营服务费用是无论有多大的收益， 它都会保底获得一定的收益。

比服务模式更提升一个层次，是“生态模式”，除了提供基础的整体的打包服务之外，还要提供一种能够获得简单的运营服务费收入，以及运营效果的增值服务收入之外，还会获得另外的一部分的增值服务。

“生态模式”更多体现在不是简单的去获得这个生态体系里面或者这个空间里面的简单增值收入，而在于这个空间是作为整体的一个商业地产项目的一部分。作为运营联合办公这样的一个平台的服务商，除了能够获取这个空间本身增值的收益之外，还将获得是因为这个空间的增值的部分或者增持的，或者形成很多流量或者它的品牌效应，或者形成它的一个IP的属性，或者是额外的盈利能力，使得对于周边的这样一个物理空间的整体的价值的增值的收益。

典型的模式其实就是“地铁模式”和“麦当劳模式”。

麦当劳模式去开一个这个麦当劳的店，除了获得麦当劳本身这样的一个商品的销售收入之外，和这一栋楼或者是说麦当劳本身这个店在未来的一段时间里面，不断地增值，然后可以转手的时候还有专属的增值业务收入。

麦当劳在进驻这个平台，就已经对周围的物业拥有方政府或者企业谈好，除了这栋楼之外的其他的商业生态里面的一些楼宇和地产的增值收入的分配权，是拥有了这样的一个整个生态体系里面最终成果展现出来之后，拥有一部分的收益权，这是“生态模式”的一个基本的发展逻辑，所以当下的空间经济或者是说联合办公空间的整体的运营的模式几乎都是来自于这三点这三个层次。

现在大部分新兴的联合办公都把自己注意力集中在“中介模式”，希望通过互联网的信息的匹配对称，然后去实现对这个行业的影响，但这是非常非常轻的模式。

也有人进行第二层次的运营服务，他们会通过新的互联网的技术手段，然后辅助于传统的线下的运营，然后使得一些新的进行这个概念的提升和进行这个体验的优化，这样一个新的空间将它们的这个价值进行所谓的运营和增值，然后除了赚取这种苦力活的钱收入之外，还不断地在提升平台综合运用能力，这种运营能力不像之前的这种传统的所谓的这个写字楼的租赁这样的业务模式那么简单，他们需要用综合的方式方法，去将整个的商业模式的逻辑进行一个综合的运营。

在这个基础上也有一些人其实可以做第三个层次的运营，这个典型的代表其实就是毛大庆的优客工场，他们选择的是“生态模式”，这种生态模式有两层意思，排名前列层是在平台空间内里面具备一个生态体系，除了能够提供这个空间之外，还能够提供类似于你的企业服务的注册，然后产品的打造和培训等等 。

第二层是空间拿到一块地方去运营，只做一个样板的工程，然后这个样板工程会除了整个的模式能够跑得开，能够实现盈利的同时，还对于这个提供给联合办公的这样一个相对来说比较有话语权的地产商也好，还有这个空间提供者，然后我跟它实现了这个利益的这种捆绑，而这种捆绑式除了这个空间之外的周围的，生态体系里面的商业增值服务的业务的一部分收入，这就是“生态模式”的基本收益。

2015年是联合办公元年及2016年蓬勃发展年之后，2017年是联合办公“抱团”式集群发展，加快协作和并购的一年。这是正常的行业发展周期。然而，面对创业活动的复杂化、服务需求的个性化，单个联合办公很难独善其身，并购和整合将大量出现，生态型的联合办公产业服务链将逐步形成。

众多小而精的联合办公和创业服务资源高度集聚，除了导师、投资者以外，围绕创业者及创业企业不同阶段所需要的工商注册、财务代理、法务、心理咨询、创业公寓及其他生活配套等服务，形成创业者找圈子、找技术、找项目、找资金、找人才、找咨询、找代理服务的创业生态服务系统。

联合办公的跨界融合将更加频繁，当文化娱乐、新餐饮业、明星大腕们一同遇见联合办公，将形成传统行业与新兴行业的碰撞和重组。如优客工场曾与知名艺人佟大为、胡海泉、林依轮等有过不同的形式和程度的合作。

联合办公还会增加读书的功能、购物的功能、社交的功能等。未来，社会环境更加宽容，创业氛围更为浓郁，认可并参与创新创业的民众越来越多，创业服务机构发展新业态、新模式会不断涌现。例如，美国的联合办公日益成为购物中心的一部分。生产者和消费者一体化，正在成为一种带有方向性的趋势。

鼓励联合办公“傍大款”

在“互联网+”时代，传统大企业内部由于决策、审批机制的思维僵化，不利于创新，需要外部力量推动，而且大企业本身是新技术的应用方，且拥有丰富的资源和平台，这为联合办公提供了较好的机会，大力推广西门子、Intel、IBM等服务”模式，鼓励联合办公“傍大款”，支持更多联合办公为大企业提供孵化外包服务，在提升平台运营自身“造血功能”的同时，也帮助大企业实现转型升级，形成“双赢”的良好局面。

与传统行业深度融合

传统的制造业、咨询服务、文化娱乐、新餐饮业、房地产、传统图书出版、文化创意、建筑设计等行业与联合办公深度融合，碰撞出更多的火花，促进新模式、新业态不断涌现的同时，也促进传统行业的转型升级。

比如联合办公进军房地产行业”，从商业逻辑上来说并不是简单追求规模上的“1+1”， 实现了空间与用户数量的快速增加，而是为了摆脱二房东概念，为将来整合不同形态的空间内不同行业的大量用户，打造资源对接、服务升级、空间共享的平台化模式建立良好基础，增加非租金收入，打造生态圈，实现“1+1大于2”的质变。

联合办公（河南）是专业的写字楼运营商、双创园区运营商，有标准化的装修设计体系、产品服务体系。除了提供办公空间相关服务之外，更聚集了一批商务服务型企业资源。不仅是规模大了，而且成本降低，赢利能力就强了。

同时，联合办公还可以利用这种跨地域的资源去做线上的平台，增加租金之外的收入。例如创业团队在某一个空间里需要找到某个特定的资源，在联合办公空间规模小的时候，或许找不到很多选择的资源，当规模达之后，可对接的资源也就更多了。

联合办公这个领域，本质上讲是来源于这个行业在互联网经济的影响刺激下，需要更多的提升。这个行业如果要体现它的本质是空间加内容，如果要体现指数级增长，满足一些基本条件的基础上，进行品牌跟价值能力的提升，使得整个的商业价值能够有一个非常大的提升。

商业地产或者是说联合办公空间，它更大的商业价值拥有指数级增长可能性，一定是内容的能力，或者是在空间上提供内容的能力，这是整个商业模式的核心逻辑。

联合办公打造的不止是物理空间，而是一个规模化的企业服务平台。未来联合办公的挑战将会是服务+资源的对接+企业服务的创新。只有规模化的联合办公平台才能够真正体现企业连接和生态圈的价值，衍生更多创新的的商业模式。