2017年大庆市房地产市场运行情况分析

2017年，在市委市政府的坚强领导下，全市上下深入贯彻党中央决策部署，持之以恒落实新发展理念，勇于破解发展难题，积极应对风险挑战，全市经济呈现稳中向好的良好态势，全市房地产市场在调控中逐渐趋向理性，各主要指标出现分化，房地产开发投资回落，销售降幅逐渐趋于平稳，但行业健康发展的基础仍不稳固，供需结构性矛盾仍较突出。当前及今后一个时期，还要继续坚持新的发展理念，牢牢把握房地产市场发展的有利因素，优化供给结构，积极化解库存，从供需两端发力，促进我市房地产开发市场健康发展。一、2017年全市房地产市场运行基本情况

　　（一）完成投资回落趋稳，住宅类降幅明显

1—12月，大庆房地产开发投资完成47.9 亿元，比去年同期下降11.3个百分点，全年房地产开发投资回落逐渐减小，但是全年降幅呈下降态势（见图1）。

图

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房地产开发投资增长情况

从投资用途上看，全年完成住宅投资30.5亿元，同比下降17.5%，占全部房地产开发投资的63.7%，比去年占比下降了4.8个百分点；非住宅类投资中，办公楼完成投资2亿元，是去年同期的10倍；商业营业用房完成投资12.9亿元，同比增长51.3%；其他用途房屋完成投资2.5亿元，同比下降70.1%。住宅市场的投资热度在持续下降，商业地产等非住宅类投资有较大的增幅，炒房热度不断下降。从投资构成上看，建筑工程投资占比缩小，土地购置费降幅扩大。1—12月，房地产开发投资中建筑工程投资34.5亿元，比去年同期下降54.4%；安装工程投资4.3亿元，同比下降55.8%；土地购置费7.7亿元，同比下降47.5%，占全部房地产开发投资的14.7%，比去年占比增加了4.3个百分点，土地购置费虽然有较大降幅，但占比提升明显。

　　（二）理性主导房地产市场，销售降幅逐渐趋于平稳

2017年，在市委、市政府的正确领导下，我市牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，切实落实国家调控政策，因地制宜，引导供需双方回归理性。1—12月全市商品房销售面积174.2万平方米，同比下降26.8%（见图2）；商品房销售额935887万元，同比下降14.5%，。其中，商品住宅销售面积111.3万平方米，同比下降44.4%；商业营业用房销售面积51万平方米，同比增长94.4%。

图2 商品房销售情况

　　（三）开发项目建设进度有所提高，去库存效果明显

1—12月，本市商品房施工面积为744.6万平方米，比去年同期下降12.1%，降幅比上月收窄了0.9个百分点。新开工面积148.4万平方米，同比增长了87.8%，有利于后续房地产开发投资降幅继续收窄。房屋竣工面积114.3万平方米，同比增长118.1%，以前年度续建项目如学伟鑫城、上东九号施工基本完成，竣工面积进度较快增长，这也预示着明年的房地产市场会有回暖迹象。2017年，大庆市全面贯彻国家“三去一降一补去库存”政策，商品房待售面积持续下降，1—12月商品房待售面积86万平方米，同比减少48.4%；商品住宅待售面积48.2万平方米，同比减少45.7%；商业营业用房待售面积19.8万平方米，同比减少64.8%。而且各类商品房待售面积降幅均有所扩大，房地产“去库存”效果良好，现余存量已偏低，未来我市应进一步从供需两端发力，促进我市房地产开发市场持续、健康发展。

二、2017年大庆市房地产开发出现的问题

2017年，全市房地产开发投资回落，销售降幅逐渐趋于平稳，但是商品房价格涨幅较大，全市房地产市场也显露出一些急需关注的问题。

　　（一）供需关系失衡，商品房销售的持续性值得关注

自2016年以来，全市新房销售连续近两年持续下降，到今年第四季度后，降幅逐步趋于平稳。全市商品房库存面积大幅下降，虽然土地购置面积占比有所回升，但是总量不足，新开工面积大幅提高，但是会存在销售空窗期，影响全市商品房销售的持续性。而且考虑到国家的宏观调控政策依然严厉，银行银根依然紧缩，企业融资成本及难度不断增加，特别是中小房地产企业仍然步履维艰，故商品房销售的持续性值得关注。

　　（二）商品房结构设计不合理无法满足中低收入消费者的购房需求

目前大庆房地产市场投资工程用途结构中，商品住宅投资30.5亿元，同比下降17.5%，办公楼和商业营业用房共投资14.9亿元，同比增长170.7%，而且商品住宅中别墅用地以及高档小区用地占了很大比例，这种比例倒挂的现象使得商品房结构设计出现不合理情况，导致2017年房地产均价达到5371元，同比增长了16.8%，且预计明年依旧会有较大增幅，显然无法满足中低收入者的购房需求，从而引发房地产市场在供求关系上的失衡，影响了房地产业持续健康发展。

　　（三）区域结构矛盾突出，县区间分化明显

从投资和销售情况看，各县区间分化明显。2017年，全市房地产开发投资销售均为负增长。其中，萨尔图区、让胡路区、高新区和杜蒙县房地产开发投资实现正增长。高新区房地产开发投资同比增长23.9%；五区中让胡路区、萨尔图区房地产开发投资同比增长86.3%和23.9%，较低的是大同区，降幅达到88.4%；四县中杜蒙县房地产开发投资增长124.9%，肇源县房地产开发投资下降96.7%；红岗区和肇州县2017年没有投资。五区中房地产销售面积实现正增长的是让胡路区、萨尔图区和大同区，分别增长36.4%、9.9%和49.9%；高新区房地产销售面积降幅达到-69.5%；四县中销售面积实现正增长的是肇州县和林甸县，达到55.7%和180.2%。部分县区供需关系严重失衡，房地产市场持续健康发展压力大。

　　三、对我市房地产市场健康发展的建议

　　（一）进一步加大商品住房用地供应力度

坚持习近平总书记在十九大报告中提出的“房子是用来住的，不是用来炒”的定位。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。所以我市应该进一步加大未来年商品住房用地供应。一是根据县区不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。二是严格执行年度供地计划，同时要将年度供应量细化到月度，并向社会予以公布，相关部门也应负起监管责任。三是各县区要根据商品住房库存消化周期，实施弹性供地机制，对库存消化周期短的企业，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。四是要加大土地市场监管力度，对拖延开发的及时处理。创新存量土地再开发政策，将低效用地再开发纳入土地利用计划。

　　（二）产城融合，绿色发展

十九大报告中指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。高品质的住宅、城市综合体成为了新的房地产方向，推进房地产市场高质量发展已经成为政府各级部门和房地产开发企业的共同责任。坚持创新、绿色的发展理念，以“产城融合”为发展思路，高效利用我市发展形成的优势资源，科学布局新的房地产项目，充分发挥城市发展对产业发展的依托作用，为全市经济发展提供有效助力。一是要坚持“以产促城，以城兴产，产城融合”。以政府为主导，定位好符合区域持续发展的产业、城市规划及城市功能配套，加强企业产业结构转型力度，加强住宅、商业、道路、市政等城市功能规划与产业发展定位的“规划与定位同步原则”，以落实产城融合推进城市化建设。房地产作为城市建设的重要部分，要以产业发展为导向和需求，精准把握房地产在未来经济发展中的行业定位，综合考量县区差异性、现有布局和未来城市发展规划，使房地产业在提升质量、服务的同时，紧跟我市产业发展方向。二是要坚持创新、绿色的发展理念。牢记习总书记提出的“绿水青山就是金山银上”的发展理念，提倡房地产行业可持续发展，较大程度降低房地产开发活动对生态环境的影响。政府各级部门在推进房地产项目时，要严守生态红线，严格执行城市规划、土地和环保等政策法规，将绿色发展理念贯穿到城市总体规划中。　　(出处：大庆市统计局)